La resolución general 4933 de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), reglamentó el registro previsto por la Ley de Alquileres sancionada en 2020, estableciendo que los propietarios de inmuebles, a partir del 1 de marzo, deben inscribir los contratos en el Registro de Locaciones de Inmuebles.
Desde la AFIP anticiparon que “será una herramienta para evitar la informalidad”. Registrar el contrato facilita que el inquilino pueda recibir una factura por el pago y deducir del Impuesto a las Ganancias hasta el 40% de las sumas que paga en concepto de alquiler. Además, los propietarios que quieran llevar adelante juicios de desalojo a futuro deberán haber declarado el contrato previamente.
Para profundizar sobre este tema, Ser Industria dialogó con Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires (CIBA), quien se refirió también al descongelamiento que regirá desde abril y los riesgos de desalojo.
¿Qué cambia a partir de esta norma?
Lo único que cambia es que se reglamenta, porque en el mes de julio, cuando se sancionó la modificación del régimen de alquileres en el Código Civil, mal llamada “Ley de Alquileres”, uno de sus artículos introduce la obligatoriedad de registrar los contratos. En realidad, es un régimen de información, de control. Lo que la AFIP dice ahora es “ustedes tienen que contarnos cada vez que hacen un contrato”. Es el locador quien tiene la obligación de hacer la registración, no el corredor inmobiliario ni el inquilino. Sí hay un beneficio para los inquilinos que pagan ganancias, ya que pueden tener un descuento de hasta un 40% de lo que gastan de alquiler anual. Por eso les puede servir informar el contrato de alquiler.
¿Este registro aumenta la carga tributaria?
Tributar por el alquiler, como por cualquier contrato oneroso, es una obligación preexistente, no es nueva. Esto lleva una rutina que, probablemente, muchos locadores no sepan hacer. No es un trámite muy complicado, pero deben entrar a la AFIP. Hay un sistema que se llama “Reli” para contribuyentes al que tienen que ingresar. Es muy probable que muchos deban sumar como costo, la asistencia de un profesional para que haga las registraciones. La carga tributaria se mantiene tal cual estaba. Lo que cambia es esta obligación de informarle a la AFIP mediante el ingreso a su página de cada contrato que se hace en un período de 15 días posteriores a la realización del mismo y rige a partir del 1° de Julio del 2020, cuando se sancionó la modificación de la Ley.
¿Un propietario que no alquila sus inmuebles debe pagar más impuestos?
Si tiene un inmueble desocupado no pasa nada. Si le resulta ocioso, tiene que pagar una carga tributaria y el mantenimiento. Pero, a la larga, a medida que pase el tiempo, seguramente volverá a incorporarlo al mercado de alquiler cuando empiece a resultarle una carga. La intervención del Estado hizo que muchos propietarios retiraran sus inmuebles de alquiler.
¿Se genera algún costo que terminará pagando el inquilino?
La carga impositiva en todo el país, en todas las cosas, es alta. Por eso la rentabilidad es baja y las expectativas de que mejore son difíciles. Vienen congelados desde hace un año y obviamente tendrán un salto importante en su monto desde abril. Los propietarios, ante el temor a reiteradas intervenciones, a que se aumenten sus costos, probablemente igual que ocurre con cualquier producto o servicio, seguramente aumentarán los precios para cubrirse. Con esto quiero decir que, si un propietario tiene que pagar un contador y tiene que agregar 2 mil o 3 mil pesos mensuales para cumplir con la reglamentación, es muy probable que lo vuelque al precio.
¿Se han encuadrado a la reglamentación todos los alquileres?
Hubo mucha espuma mediática, información que confunde, desde las estadísticas hechas a lo largo de todo el país con respecto a quiénes adhirieron al DNU, cómo se manejaron… La adhesión es del 10%, no fue tanto. Hay gente que no pagó y corre riesgo de que se le inicie alguna acción judicial, será un 3%. Estoy hablando dentro del mercado formal. En el espacio informal puede pasar cualquier cosa. Dentro de lo que está regulado en las inmobiliarias, los porcentajes son esos. Además, todo este alboroto que se armó, que puede quedar la gente en la calle, no tiene ningún asidero dentro de la formalidad. Porque en la última prórroga del decreto, se introdujo que los inquilinos, si tienen deuda acumulada, pueden pagarla hasta en 12 cuotas sin interés. Por supuesto que esto es una obligación que el Estado le pone al locador, que se hará cargo de la financiación.
¿Desde abril, si no hay acuerdo puede haber desalojo?
A ver…esta situación alertó e impulsó a que se retiren inmuebles del mercado. El propietario, como dije recién, después de un año de congelamiento, debe financiar sin interés la deuda del inquilino, si éste toma la opción. Por otro lado, no puede iniciar acciones judiciales de desalojo, sin pasar previamente por una mediación, hasta septiembre de 2021. Recién a partir de octubre podría iniciarlas. Es decir, no hay riesgo desde lo formal de que pueda quedar gente en la calle. Está realmente muy contemplada esta situación en el último decreto de prórroga. Todo se hace en base a la Teoría del Esfuerzo Compartido. Hay una Teoría de la Imprevisión y de Caso Fortuito o Fuerza Mayor que deriva, para cosas excepcionales, en esta Teoría del Esfuerzo Compartido. Muchos dicen que no aplica no cuadra como esfuerzo compartido, ya que acá hay un esfuerzo a cargo del locador. Pero de todas maneras es una situación que francamente va a hacer que las personas que estén más vulnerables con respecto a sus contratos que no hayan podido pagar, tengan una salida durante un tiempo para encontrar las soluciones.
¿Está disminuyendo la oferta de alquileres?
Todo esto espantó a muchos propietarios, porque vieron que el Estado intervino demasiado tiempo con sus contratos. Es verdad que provocó una retracción en la oferta de alquileres, se nota realmente. Hay gente que busca y no encuentra lo que quiere. Probablemente cuando esté normalizado, cuando haya vencido el DNU, empiecen a quedar algunas unidades desocupadas.
